Saldo e Stralcio Immobiliare: cos'è?

È molto utile per tutti coloro che versano in una situazione di sofferenza finanziaria e che vogliono evitare una vendita tramite asta giudiziaria. Quando ci si trova a dover ripagare un debito molto alto, come ad esempio un mutuo, prendere coscienza tempestivamente dell'impossibilità di onorare i propri impegni può fare la differenza! Ti spiegherò tra poco il perché.

L'altra categoria che utilizza il saldo e stralcio sono gli investitori. Per loro è uno dei metodi con i quali acquisire immobili ad un prezzo vantaggioso. In questi frangenti, per risolvere le situazioni debitorie, è necessaria la disponibilità di capitali liquidi. Pertanto in questo tipo di situazioni gli investitori vanno visti come delle risorse!

I motivi che possono portare ad un debito non pagato possono essere molteplici come ad esempio:

• Perdita del lavoro
• Innalzamento del tasso di interesse sul mutuo
• Perdita del coniuge
• Crisi dell'azienda
• Sovraindebitamento
• Oneri condominiali
• Spese processuali

Queste sono sono alcune delle cause più comuni, dalle quali ne conseguono una serie di creditori quali:

• Banche (per mutuo o prestito)
• Istituti di credito (finanziamenti microcredito)
• Agenzia delle entrate (per imposte, contributi e tasse non pagate)
• Condominio (rate e oneri non pagati)
• Fornitori (crediti nei confronti dell'azienda)
• Privati (prestiti personali garantiti da titoli di credito come ad esempio le cambiali)

Come puoi vedere parliamo di eventi e situazioni che possono capitare a chiunque!

Andiamo ora a vedere un esempio di scenario in cui il saldo e stralcio può realmente essere risolutivo:

Poniamo il caso che sei anni fa una casa sia stata comprata per 300.000 EURO. Per l'acquisto è stato richiesto un mutuo dell'80% da ripagare in 30 anni, quindi 240.000 EURO. Pertanto la banca avrà iscritto ipoteca di primo grado pari ad almeno una volta e mezzo la somma erogata, diciamo 360.000 EURO. Immaginiamo ora che dopo 6 anni ci si ritrovi nell'impossibilità di continuare a pagare il mutuo per una delle cause descritte poc'anzi e che siano stati versati 40.000 EURO, di cui 20.000 di quota capitale. Cosa fare?

• La prima cosa da fare è prendere coscienza e accettare il fatto che il mutuo non verrà saldato.
• Secondo, capire che la banca non resterà a guardare e agirà nei confronti del debitore per tutelare e recuperare il credito, e non si fermerà fin quando non sarà stata soddisfatta.
• Terzo è rendersi conto che la casa, non essendo stato pagato il mutuo, è per così dire "della banca"
• Quarto e più importante, bisogna agire in fretta!

In questa fase infatti, la banca, agirà inizialmente in forma bonaria con avvisi e solleciti ma pur sempre con tempi di rientro stabiliti. Se il valore della casa copre interamente il debito, sarà sufficiente provvedere alla vendita dell'immobile e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito, ci troveremo quindi di fronte ad un saldo e stralcio senza trattativa. Al fine di evitare spiacevoli e onerosi intoppi nella trattativa consiglio vivamente di affidarsi ad un esperto del settore immobiliare.

Ho già gestito queste situazioni in passato e grazie alle mie conoscenze e alle risorse su cui posso contare, come ad esempio avvocati, tecnici, notai e investitori, sono riuscito in tempi brevissimi a liberare dal debito i clienti che si sono affidati a me. Per cui se ti trovi in una situazione analoga, contattami subito, e sarò lieto di offrirti il mio aiuto. 

Ho appena descritto il caso più semplice di situazione debitoria e relativa soluzione. Molto spesso purtroppo, ho assistito invece a circostanze in cui il debitore è rimasto ad aspettare l'inevitabilità degli eventi, e non ha chiesto aiuto. Del resto è comprensibile che, nel momento in cui ci si trova sommersi dai debiti e con la prospettiva di perdere la casa, ragionare in maniera lucida e razionale risulta difficile. Subentrano la paura, la vergogna e la rabbia. Posso dirti con certezza che non c'è niente di male nel chiedere aiuto.

Partendo dall'esempio descritto sopra, immaginiamo ora che il debitore abbia continuato a non pagare, cosa succede?

Seguiranno una serie di azioni da parte del creditore quali:

• Raccomandata
• PEC
• Messa in mora
• Decreto ingiuntivo
• Precetto
• Pignoramento
• Esecuzione Immobiliare

Tutte queste azioni, non in ordine cronologico, non solo allungheranno i tempi, ma contribuiranno considerevolmente ad aumentare il debito in quanto le spese sostenute saranno conteggiate in aggiunta al debito originario. Siamo al prologo della vendita in asta giudiziaria. 

Ipotizziamo quindi di trovarci nella situazione in cui il pignoramento è stato notificato e la procedura esecutiva sia stata avviata. Il credito derivante dal mutuo originario sarà quasi certamente gestito dalla società di recupero incaricata dalla banca e pertanto non sarà più possibile parlare con la filiale.

Partendo dall'esempio descritto sopra potremo trovarci nella situazione in cui di 240.000 EURO di mutuo, avendone pagati 20.000 EURO di quota capitale e con l'aggiunta delle spese legali pari ad EURO 5.000, il totale del debito ammonta a 225.000 EURO.

240.000-20.000+5.000= 225.000

Ma quanto vale dopo 6 anni l'immobile? Per rispondere a questo quesito, verrà in incaricato un CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio) che redigerà una perizia sulla casa. Poniamo il caso che il valore stimato dal tecnico sia di 290.000 EURO, quindi molto vicino al prezzo di acquisto originario, al quale viene applicato una riduzione che varia tra il 10% e il 15% (ipotizziamo il 10% per comodità di calcolo) per la mancanza di garanzia dai vizi. Ne consegue un prezzo di vendita in asta pari a 261.000 EURO. 

290.000 - 10% = 261.000    Siamo di fronte quindi ad una perdita nominale di 29.000 EURO a carico del debitore. Ora è più chiaro il perchè sia importante agire velocemente per risolvere la situazione? Già in questo caso un saldo e stralcio potrebbe essere una soluzione ottimale!

Purtroppo non è finita qui, poiché, nelle vendite all'asta è consentito presentare un' offerta minima del 25% inferiore al prezzo di vendita. Tradotto in numeri significa che, se il prezzo di vendita come abbiamo detto è di 261.000 Euro, l'offerta minima per l'immobile sarà di 195.000 EURO. Ora che la casa è stata è periziata, verrà fissata una data per l'asta. Questa circostanza espone il debitore al rischio concreto che si presenti soltanto un offerente o, ancor peggio, che non si presenti nessun offerente. Quali potrebbero essere le conseguenze?

Nel caso si presenti un solo offerente, è facile supporre che offrirà il prezzo minimo consentito, pertanto la casa verrà battuta in asta a 195.000 EURO. Quindi il debitore si potrebbe trovare nella situazione che segue:

• 220.000 di mutuo residuo prima dell'asta (tieni presente che nel mentre si aggiungeranno le ulteriori rate non pagate e relativi interessi)
• 5.000 spese legali
• 5.000 ulteriori spese per la CTU, compensi delegato e custode
• 195.000 prezzo di aggiudicazione 

Guardandola dal punto di vista del creditore avremo quindi: 225.000-195.000+5.000+ 5.0000= 40.000 EURO di debito residuo

Ponendoci invece dal punto di vista del debitore, e quindi partendo dal valore della perizia avremo: 290.000 - 195.000= 95.000 EURO di perdita nominale (ti ricordo che prima dell'asta erano 29.000 EURO)

Nel caso in cui invece non si presentasse nessun offerente, il creditore procederà ad indire un nuovo incanto (tentativo) abbassando il prezzo di un ulteriore 25%, con ulteriore addebito di spese a carico del debitore. Ne scaturirebbe una situazione pari a:

• PREZZO D'ASTA 195.000 EURO
• OFFERTA MINIMA 146.250 EURO
• ULTERIORI SPESE LEGALI 5.000 EURO (5.000 al pignoramento + 5.000 al primo incanto + 5.000 al secondo incanto, per un totale di 15.000)

Sintetizzando al massimo, una casa che era stata periziata per 290.000 EURO potrebbe essere venduta in asta a 146.250 EURO e il debitore si ritroverebbe senza casa e con un debito di oltre 50.000 EURO!

È facile rendersi conto che più la procedura andrà avanti e più aumenterà il debito! La procedura non si fermerà fintanto che il creditore non sarà soddisfatto arrecando sempre più danno alla situazione finanziaria del debitore.  Molto spesso ho sentito pronunciare ai debitori frasi del tipo "che se la prenda la banca", "non mi interessa più nulla della casa" o "facciano quello che vogliono purchè mi lascino in pace". Ma è davvero così che funziona? No, non è affatto così! Nel caso in cui il debito non venga saldato interamente, in questo caso la banca, continuerà a pignorare tutto ciò che potrà come ad esempio, stipendio, pensione, autovetture e beni mobili. In pratica il debitore si ritroverebbe condannato a pagare per sempre, costringendolo ad una vita piena di difficoltà ed incertezze, senza avere più accesso al credito. Ecco quindi spiegato il perchè il saldo e stralcio, che richiede velocità e capitali, è usato da debitori e investitori.

Tutto questo si potrebbe evitare con il saldo e stralcio. È importante affidarsi ad un professionista preparato e competente per evitare inutili e dannose perdite di tempo. Ti basterà contattarmi e conferirmi una semplice delega per autorizzarmi a trattare con i creditori. Non dovrai sostenere alcun costo. Insieme al mio team analizzeremo la situazione debitoria, in quanto ogni caso è a sè e le variabili possono essere molteplici, e ti sapremo consigliare in tempi brevi la soluzione migliore. Ti invito a leggere la pagina in cui descrivo il mio metodo. Ho già aiutato numerose famiglie a risolvere le loro problematiche e sarò lieto di aiutare anche te. Cosa aspetti? Non perdere tempo se non vuoi perdere soldi!